Руководство при покупке недвижимости на территории Турецкой Республики Северного Кипра
Согласно изменениям, внесенным в законодательство Турецкой Республики Северного Кипра (далее – ТРСК) иностранные физические лица, не являющиеся гражданами ТРСК, имеют право приобрести в собственность лишь одну единицу недвижимости на земельном участке размером не более 5 донюмов (1 донюм- 1338 м2) при условии, что на этом участке находится всего одна единица жилья (дом, вилла, бунгало и т.д.). Ранее иностранные физические лица имели право приобрести лишь участок (со строением на нем или без) размером не более 1 донюма; согласно закону «О приобретении недвижимости и долгосрочной аренде» №52-2008 (Immovable Property Acquisition and Long Term Lease (Aliens) Law 52-2008), в разрешении на пристройку дополнительных построек/зданий на таком участке после выдачи разрешения на покупку от Совета Министров ТРСК будет отказано. Ранее такое ограничение не превышало одного донюма на физическое лицо, однако с конца 2008 года в законодательство были внесены изменения. Необходимо отметить, что муж и жена являются одним физическим лицом. До передачи права собственности и регистрации недвижимости на ваше имя, вам необходимо получить разрешение от Совета Министров ТРСК на покупку. Подробный порядок получения разрешений описан ниже. Если вы хотите зарегистрировать более, чем одну единицу недвижимости либо недвижимость размером более 5 донюмов, советуем вам произвести такое приобретение и регистрацию на своих родственников или других доверенных лиц или же создать предприятие на территории ТРСК и осуществить такую регистрацию на имя компании.
Для произведения сделок с недвижимостью необходимо нанять адвоката. Стоимость услуг адвоката от 1000 до 1350 английских фунтов.
Первым шагом будет предварительная встреча для получения информации о выбранной вами собственности и неофициальной договоренности между вами и продавцом о цене, этапах оплаты. Этот этап также может включать подписание вами доверенности, уполномочивающей адвоката действовать от вашего имени на случай вашего долгосрочного отсутствия на Кипре.
Затем адвокат готовит проект договора купли-продажи для защиты ваших интересов. До подготовки договора нужно будет внести задаток в размере 1000 – 2000 английских фунтов в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости, чтобы продавец снял ее с продажи.
Договор купли-продажи будет включать важные условия – такие как местонахождение земельного участка, размер земельного участка, цену, этапы оплаты, дату окончания строительства с положениями о штрафах за отставание от графика, чертежи этажей и уточнения, – для гарантирования выполнения продавцом всех строительных работ в соответствии с условиями договора.
Договор будет отправлен как продавцу, так и покупателю для рассмотрения. Когда обе стороны достигнут соглашения, они подписывают договор.
Новые правила, вступившие в силу со 2 января 2008 года, предусматривают обращение за регистрацией всех Договоров купли-продажи недвижимости на Северном Кипре в Районную земельную регистрационную службу в течение 21 (двадцати одного) дня с момента подписания; перед регистрацией должен быть уплачен гербовый сбор в размере 0,5% от стоимости недвижимости. Когда договор купли-продажи зарегистрирован, с этого момента покупатель защищен от продажи земельного участка третьей стороне и договор будет считаться приоритетным при любых последующих запрещениях на отчуждение данного недвижимого имущества.
Районная земельная регистрационная служба в г.Гирне (г. Кирения) взимает плату за регистрацию в размере 53,00 ТЛ (26,5 евро) за один документ на право собственности и дополнительно 16,00 ТЛ (8 евро) за каждый дополнительный такой документ. Плюс 7.00 ТЛ (3,5 евро) взимается дополнительно с каждого участка земли. Возможно, к вашему земельному участку прилагается несколько документов на право собственности. Для регистрации договоров в Районную земельную регистрационную службу нужно предоставить оригинал и копию договора купли-продажи, планы земельного участка и его расположения, копию документа на право собственности, копию чека, подтверждающего уплату гербового сбора и копии удостоверений личности сторон или, в случае, если продавцом выступает компания, учредительный документы компании, а также дубликат бланка заявления и соответствующий гербовый сбор.
Вы можете произвести регистрацию в земельной регистрационной службе самостоятельно или поручить это адвокату, за что полагается дополнительная оплата (по договоренности). Если регистрацию будет проводить другое лицо, вам нужно будет оформить доверенность, дающую полномочия этому лицу действовать от вашего имени. Кроме этого, в декабре 2007 года управление электрообеспечения установило новое правило, по которому покупатели недвижимости не могут подать заявление на подключение электрического счетчика к объекту их собственности до тех пор, пока они не подтвердят оплату гербового сбора по договору купли-продажи.
Вы можете получить копию нашего Руководства по налогам на операции с недвижимостью с более подробной информацией о налогах.
Следующим шагом будет рассмотрение документов о праве собственности на предмет наличия доказательств того, что продавец является зарегистрированным независимым собственником земли, и что на эту собственность нет никаких арестов, запрещений или иных препятствий. Проверяется также получение надлежащего разрешения на строительство.
Во время рассмотрения вашего заявления о разрешении на покупку, Совет Министров пошлет запросы в земельную регистрационную службу, к военным и иммиграционным властям, и при условии положительных ответов, разрешение будет дано.
Процесс получения разрешения может занять долгое время; на данный момент
предполагаемый срок – около 2 лет, но сейчас ведутся переговоры о сокращении этого срока до 6 недель. Однако, это не послужит препятствием для переезда в объект недвижимости, сдачи ее в аренду или даже ее продажи, – всегда есть возможность договориться с продавцом о включении в договор положения, позволяющего вам продать недвижимость до получения документа на право собственности.
В случае, если вам отказано в получении разрешения, вы можете указать другое лицо для получения документа на право собственности на его имя. Адвокат окажет помощь в составлении такой доверенности. По вашему желанию возможна договоренность с продавцом о включении в договор положения, предусматривающего возврат уплаченных вами денег в случае отказа в получении разрешения на покупку.
О разрешении на покупку вы будете извещены. При отсутствии ваших возражений начинается перевод документа на право собственности на ваше имя.
Для этого необходимо заполнить земельные регистрационные бланки заявлений об оценке собственности. Затем будут уплачены налоги на передачу права собственности, и право собственности будет зарегистрировано на ваше имя (см. наше Руководство по налогам для более полной информации о налогах). Если вы предварительно оформили доверенность, все это может быть сделано без вашего присутствия, и вам не придется приезжать в ТРСК.
Затем доверенное лицо получит документы на право собственности и будет хранить их, пока вы их не истребуете.
Необходимо отметить, что каждый, желающий приобрести недвижимость на Северном Кипре должен понимать, что может столкнуться с некоторыми проблемами такими, как и в других странах. Например, бывали случаи введения в заблуждение посредством рекламы, нарушение контракта со стороны подрядчика/строителя, неоконченное или «запоздалое» строительство, или неверное толкование сумм налогов и порядка их оплаты. Но Вы также должны помнить, что правовая система Кипра похожа на правовую систему Великобритании и хорошо защищает Ваши интересы.
Советуем просматривать сайт пресс-офиса ТРСК на наличие изменений в процессе покупки недвижимости Северного Кипра. Адрес http://www.trncinfo.com/TANITMADAIRESI/index.htm#.
